Conseil d’Etat, 31 mars 2026, n°494252
Si, entre la délivrance d’un permis de construire et la date à laquelle le juge statue sur sa légalité, le terrain d’assiette du projet est devenu inconstructible, cette circonstance fait-elle, à elle seule, obstacle à la régularisation de ce permis sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ?
Voici la question à laquelle devait répondre le Conseil d’Etat.
A titre liminaire et pour rappel, ci-après les éléments utiles à l’appréciation du caractère régularisable d’un vice :
- La mesure de régularisation ne doit pas apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
- Le permis ne doit pas avoir été obtenu par fraude.
- Les travaux en cause ne doivent pas portés sur une construction édifiée sans les autorisations requises (application de la jurisprudence Thalamy. Cf CE 6 octobre 2021 n°442182)
- Le caractère régularisable d’un vice entachant la légalité externe de l’autorisation d’urbanisme s’apprécie, en principe, au regard des règles applicables à la date du permis initial.
- Le caractère régularisable d’un vice entachant la légalité interne de l’autorisation d’urbanisme s’apprécie en revanche à l’aune des règles applicables à la date à laquelle le juge statue.
C’est s’agissant de ce dernier élément que l’arrêt apporte une réponse intéressante.
Précisément, au jour où il statue, 3 situations peuvent se présenter :
- La règle reste inchangée : cas le plus fréquent.
- La règle a évolué entre le permis initial et la date du jugement et est devenue plus favorable.
Le Conseil d’Etat avait, dans un arrêt lu le 3 juin 2020 (n°420736), censuré pour erreur de droit un arrêt de la Cour ayant refusé « de tenir compte de la circonstance que certains de ces vices avaient, en l’état du nouveau plan local d’urbanisme, disparu à la date à laquelle elle statuait. » (voir également pour une application Tribunal administratif de Grenoble du 8 décembre 2020 n°1902595)
- Ou comme dans l’arrêt qui nous occupe, la règle a évolué mais défavorablement ; en l’occurrence le terrain d’assiette est devenu inconstructible.
Cette circonstance suffit-elle, à elle seule, pour considérer que le vice n’est pas régularisable ?
Le Conseil d’Etat répond par la négative : « Une telle circonstance ne fait en effet pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé, dès lors du moins qu’à cette date les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas sa régularisation impossible. »
Dès lors que le vice retenu n’a aucun lien avec la constructibilité du terrain, la régularisation demeure possible nonobstant l’inconstructibilité du terrain intervenu en cours d’instance.
Il en va ainsi par exemple d’un vice tiré de l’incomplétude du dossier de demande.
