En matière d’autorisation d’urbanisme et de contentieux, la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 a pour objectif affiché de « Simplifier la délivrance des autorisations d’urbanisme et de les renforcer »
Voici ci-après, les apports de la loi dans ce cadre :
Modification du régime des recours gracieux
En effet, les législateurs ont entendu d’une part, réduire à 1 mois le délai de recours gracieux et hiérarchique contre les décisions relative à une autorisation d’urbanisme.
D’autre part, la loi met fin à la prorogation du délai de recours contentieux par l’exercice d’un recours gracieux.
Le Conseil Constitutionnel validant ces nouvelles dispositions est venu également préciser qu’ « Il ressort des travaux préparatoires qu’en instituant un tel régime pour toute « décision relative à une autorisation d’urbanisme », le législateur a entendu le rendre applicable non seulement aux décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou aux permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais également aux décisions de retrait d’une autorisation ou aux décisions de refus opposées à une demande d’autorisation. »
Autrement dit et en résumé, la loi annihile tout intérêt attaché à l’exercice d’un recours gracieux.
A noter que le délai de recours contentieux demeure de 2 mois à compter de l’affichage régulier de l’autorisation sur le terrain.
Instauration d’une cristallisation des règles d’urbanisme en faveur des PC modificatifs
Dans l’intérêt des porteurs de projet, la loi instaure égalementun principe de cristallisation des règles d’urbanisme en faveur des permis de construire modificatif et ce pendant une durée de 3 ans à compter de la délivrance du permis initial. (cf. nouvel article L.431-6 du code de l’urbanisme)
En matière de contentieux contre les refus de permis de construire :
La loi limite les motifs de refus pouvant être opposés par l’administration en cas de contentieux :
L’article L. 600-2 est ainsi complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande. » ;
Cette disposition n’est opposable qu’aux recours (et appel) enregistrés auprès de la juridiction après la publication de la loi de simplification.
Et une présomption d’urgence est introduite en cas de référé contre un refus d’autorisation.
Ici encore, seuls les recours engagés après la publication de la loi sont concernés par ces nouvelles dispositions.
Alignement du régime du contentieux des documents d’urbanisme sur le régime de droit commun des actes règlementaires
Enfin, toujours en matière de contentieux, la loi abroge l’article L.600-1 du code de l’urbanisme relatif à l’exception d’illégalité des PLU (SCOT, carte communale…) pour vice de forme et de procédure. Dorénavant, le régime contentieux des PLU est ainsi aligné sur celui de droit commun des actes règlementaires.
Cette suppression fait ainsi obstacle à ce que des vices de forme et de procédure soient invoqués par voie d’exception ainsi que dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre une décision refusant d’abroger un PLU.
Il sera en revanche toujours possible de contester, par voie d’action, dans le délai de recours contentieux, la légalité externe des PLU.
Pour plus de renseignements sur les impacts de cette loi, vous pouvez prendre attache avec le cabinet situé à Cassis près de Marseille.