« Pour vivre heureux, vivons cachés » : voici une expression qui ne trouve pas particulièrement sa place en matière d’urbanisme !
L’affichage régulier du permis de construire sur le terrain est en effet primordial pour purger le délai de recours.
A défaut, vous vous exposez à une contestation de votre permis de construire passé un délai de deux mois.
Il est donc faux de penser que ne pas afficher le permis est une bonne idée.
Pour rappel, le délai de recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (cf. article R.600-2 du code de l’urbanisme).
Mais encore faut-il que cet affichage soit régulier.
En effet, comme le rappelle régulièrement le Conseil d’Etat, cet affichage, pour pouvoir déclencher ce délai de recours, doit être visible de l’extérieur et contenir les informations nécessaires pour permettre aux tiers d’apprécier l’importance de la consistance du projet (Voir en ce sens Conseil d’Etat, 14 novembre 2023, n°475258).
LES MENTIONS DEVANT FIGURER SUR LE PANNEAU D’AFFICHAGE (d’une dimension supérieure à 80 centimètres) cf. article A424-16 et A424-17 du code de l’urbanisme
ATTENTION : ne vous fier pas aux panneaux vendus dans les commerces ou par les constructeurs.
Le panneau doit mentionner :
- le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
- le nom de l’architecte auteur du projet architectural,
- la date de délivrance,
- le numéro du permis,
- la nature du projet et la superficie du terrain
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il doit indiquer également, en fonction de la nature du projet :
- Si le projet prévoit des constructions : la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ( sur la mention de la hauteur voir CE 25 février 2019, n°416610 et CE 28 novembre 2024, n° 475461)
- Si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus ;
- Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs;
- Si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
Également, le panneau doit comprendre la mention suivante :
» Droit de recours :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »
LA DUREE DE L’AFFICHAGE, LA LISIBILITE DU PANNEAU
Le panneau doit être visible de la voie publique et toutes les mentions lisibles pendant toute la durée de son affichage.
Les mentions ne doivent donc pas s’effacer, le panneau ne doit pas être déplacé ou tomber.
Le choix du lieu d’implantation du panneau est primordial : il doit être lisible, visible depuis la voie publique ; de principe, au droit du terrain d’assiette du projet (sur votre clôture, portail…) et à défaut en bordure de la voie publique ou l’espace ouvert au public le plus proche.
Autrement dit, dissimuler, choisir un lieu peu accessible, peu visible des voisins immédiats est une erreur stratégique : vous vous exposez à ce que votre permis soit contesté plus de deux mois après le premier jour d’affichage.
L’IMPORTANCE DE LA PREUVE DE L’AFFICHAGE
Afin de pouvoir opposer la régularité et la continuité de l’affichage, encore faut-il le prouver !
Et sur ce point, faire des économies en ne faisant pas appel à un commissaire de justice n’est pas la bonne stratégie.
En effet, le juge administratif considère qu’une photographie du panneau avec le journal du jour, même horodatée, ainsi qu’une attestation peu circonstanciée d’un voisin ne sont pas suffisantes pour attester avec certitude la date du premier jour d’affichage. (cf. Conseil d’Etat du 10 mars 2025, n° 472387)
Tel que le précise le Rapporteur public sous cet arrêt, « Les métadonnées ne présentent par elles-mêmes pas des garanties absolues d’authenticité (tout dépend notamment de la date enregistrée dans les paramètres du téléphone) »
Pour garantir vos intérêts, il apparaît indispensable de mandater un commissaire de justice afin de constater la réalité de l’affichage et sa continuité pendant un délai de deux mois consécutifs.
Également, la vérification de la régularité de l’affichage et la validation du lieu d’implantation sont des préalables nécessaires.
Pour ce faire et à toutes fins utiles, Me KAUFFMANN saura vous guider.